地产业新一轮洗牌大幕悄悄开启

 10月份，合肥有媒体曝出，合肥华×房地产有限公司负责人丢下已开发的楼盘携款“跑路”。无独有偶，近日，又曝出合肥另一开发商“跑路”。而外地，多个城市更是早已爆出小开发商因资金链断裂而“跑路”的消息。在传统楼市旺季“金九银十”刚刚过去的时刻，这一信息无疑令人担忧。

    小开发商相继开始“跑路”？

    “合肥一开发商老总欠下巨款，失踪三个多月了。”10月18日下午，这一耸人听闻的帖子出现在网络上，记者很快联系上发帖者，发帖者表示，他帖子中所称的老总是合肥华×房地产有限公司负责人，并称自己的工程保证金及借款共70万元收不回来，据他个人初步统计，该公司已涉及大量资金，并表示有证据怀疑对方已携款跑路。目前，警方已经介入调查。

    无独有偶。11月1日中午，记者在新浪微博上看到，一名网友再次爆出帖子称，合肥“××广场开发商跑路了，我怎么办？”截至目前，该条微博引来数十位媒体人士的关注。微博发出后，网友们一头雾水，纷纷跟帖询问“什么情况？”随后记者试着电话联系涉事开发商，但电话铃音提示，该公司的联系电话已经停机。 后来该网友更新微博透露，开发商“跑路”，商户们的“返租不见钱，不见人”。截至发稿前，又传来两家小开发商“跑路”的消息。

    资金链断裂案例或将增多

    “中国房地产行业80%中小房企都面临着不同程度的资金紧张现象。”亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，全国多地出现开发商“跑路”现象，说明了中小开发商资金链断裂案例在今年下半年将不断出现。

    谢逸枫认为，国务院调控目前没有放松的可能性。“一方面是货币政策紧缩的基调难以改变，中小房企很难从银行获得贷款，民间资金高额借贷也不敢染手；另一方面，随着限价、限购、限贷及房产税等楼市政策进一步加强，中小房企的销售一旦不顺，资金链随时将破裂。”

    在持续的宏观调控政策下，房地产企业的资金链越来越紧，市场上的存货越来越多，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，业绩增长明显下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。

    由于信贷紧缩政策，开发商从银行渠道获得资金解渴难度明显加大。数据显示，房地产开发企业资金来源今年同比增速加快，自筹资金占比保持首位并继续增大。从房企资金来源方面来看，1-7月，房地产开发企业本年资金来源共计4.8万亿元，同比增长23.1%，增速较1-6月上升1.5个百分点。

    除利用外资、国内贷款增速有所下降外，其余各项资金来源的增速均保持增长态势。从占比来看，开发企业自筹资金占比继续提高，国内贷款占比保持下降趋势，其他资金来源占比无明显变化。

    “一旦中小开发商资金链断裂，除了被大房企‘吃掉’外，最后就是破产倒闭。”谢逸枫表示，中小房企资金“断奶”已经有好几个月，如果下半年货币政策依然紧缩，房地产行业将面临洗牌，大部分的中小房企将在调控中死去。

    地产行业洗牌已开始

    “现在已经有不少中小房地产企业破产，只是没被看到，这是因为破产企业现在仍以‘被收购’的形式存在。”地产界知名人士任志强在其微博上表示，今年以来不少中小房企因债务关系或是信贷趋紧等政策因素，需要转让旗下项目。

    中原地产统计的市场公开数据显示,今年前7个月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿元，相比去年同期的36宗及86.85亿元分别上涨了72.2%及101.9%。

    “今年前7个月的市场总并购金额已经明显超过了去年全年165.25亿元的规模。”谢逸枫分析，在2010年的房地产行业并购爆发式上涨后，今年前7个月的房产企业再次出现明显上涨，并购的案例数量及并购总金额及平均单案例并购金额均创造了历史新高，房地产行业也占据了整体并购市场的第一。

    显然，这些规模不大却数量众多的并购案例就是中小房企在资金链绷紧，无奈之下“断臂求生”的被并购结局。而业绩表现较好的大房企，则因为其较高的资金周转率而大肆开展收购，逆势扩张。

    房地产行业的大洗牌已经悄然开始。